Entendendo o contrato de arrendamento mercantil Rio Branco, Acre

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Entendendo o contrato de arrendamento mercantil

Maria Bernadete Miranda

Fernando Silveira Melo Plentz Miranda



Introdução


Embora no Brasil o instituto tenha se consagrado sob a denominação
arrendamento mercantil, seu nome histórico e natural é leasing, acompanhando as diversas expressões usadas nos países onde se originou.
Os contratos de arrendamento mercantil, ou simplesmente leasing, formaramse
ao longo da história da humanidade, na busca de uma forma para que os
empreendedores obtivessem condições de exercerem as suas atividades,
multiplicando assim o potencial humano e a riqueza da sociedade.
O contrato de leasing, como atualmente conhecemos, começou a ser
concebido na segunda metade do século XX nos países capitalistas, inclusive no
Brasil, sendo uma das formas de se fomentar a atividade industrial e comercial da época.
Assim, mais uma vez, os contratos de leasing estão em expansão no montante
das realizações financeiras, motivo pelo qual deve-se entender e estudar este
instituto.



Conceito de Arrendamento Mercantil ou Leasing


Arrendamento mercantil ou leasing é o contrato pelo qual uma das partes, a
arrendadora concede à outra parte a arrendatária, por um longo prazo, o direito de
utilizar uma determinada coisa, cobrando aluguel por esse uso temporário, e
admitindo que a certo tempo do contrato, a parte que vem utilizando aquela coisa
declare sua opção de compra, pagando o preço residual, que será, o valor total da
coisa, menos o valor pago pelo aluguel.


Além da opção de compra no final do contrato, o arrendatário poderá optar pela
prorrogação do aluguel, ou pela devolução da coisa.
A Lei nº 6.099, de 12 de setembro de 1974, em seu artigo 1º, parágrafo único,
definiu o arrendamento mercantil sendo "o negócio jurídico realizado entre pessoa
jurídica, na qualidade de arrendadora, e pessoa física ou jurídica na qualidade de
arrendatária e que tenha por objeto o arrendamento de bens adquiridos pela
arrendadora, segundo especificações da arrendatária e para uso próprio desta”.
Para Maria Helena Diniz "o financial leasing norte americano, crédit-bail dos
franceses, hire-purchase dos ingleses, locazione finanziaria dos italianos, traduzido
por arrendamento mercantil, é o contrato pela qual uma pessoa jurídica ou física,
pretendendo utilizar determinado equipamento, comercial ou industrial, ou um certo
imóvel, consegue que uma instituição financeira o adquira, arrendando-o ao
interessado por tempo determinado, possibilitando-se ao arrendatário, findo tal prazo,
optar entre a devolução do bem, a renovação do arrendamento, ou a aquisição do
bem arrendado mediante um preço residual previamente fixado no contrato, isto é, o
que fica após a dedução das prestações até então pagas". 1
Segundo Stephen A. Ross, arrendamento mercantil é “um acordo entre
arrendatário e um arrendador. O acordo estipula que o arrendatário tem o direito de
usar um ativo e, em troca, deve fazer pagamentos periódicos ao arrendador, ou seja,
o proprietário do ativo. O arrendador pode ser o fabricante do ativo ou uma
companhia de arrendamento independente. Se o arrendador for uma companhia de
arrendamento independente, deverá comprar o ativo ao arrendatário, e o acordo
entrará em vigor.” 2


Assevera Fran Martins que “entende-se por arrendamento mercantil ou leasing
o contrato segundo o qual uma pessoa jurídica arrenda a uma pessoa física ou
jurídica, por tempo determinado, um bem comprado pela primeira de acordo com as
indicações da segunda, cabendo ao arrendatário a opção de adquirir o bem
arrendado findo o contrato, mediante um preço residual previamente fixado”. 3
O contrato de leasing em sua forma tradicional envolve três figuras, o
arrendante ou arrendador, o arrendatário e o fornecedor do bem.
As operações de leasing prevêem um fluxo de pagamento periódico de
contraprestações (amortização do valor do bem, mais encargos e impostos e a
remuneração da arrendadora).


É um negócio jurídico bilateral, pois é realizado entre instituição financeira e
cliente, no propósito de oferecer recursos para aquisição de bens, sem que o
arrendatário tenha que dispor de capital. Portanto, trata-se de uma operação em que
o cliente pode fazer uso de um bem sem necessariamente tê-lo comprado. O bem,
neste caso, deve ser entendido em seu sentido mais amplo, tais como, imóveis,
automóveis, máquinas, equipamentos, enfim, qualquer produto cuja utilização seja
capaz de gerar rendas e seja para uso próprio do arrendatário (cliente). Ao final do
contrato, o cliente pode adquirir definitivamente o bem arrendado mediante o
pagamento de um valor residual, definido no contrato.


Citaremos por exemplo, uma empresa aérea que necessita de um determinado
avião para fazer seus vôos, mas não deseja disponibilizar um capital tão alto para
tanto. Neste caso, a empresa aérea irá procurar uma empresa de arrendamento
mercantil, que irá comprar o avião em seu próprio nome, e o alugará para a empresa
aérea, por um determinado período. Ao final deste período, a empresa aérea poderá
prorrogar a locação, comprar o jato pelo preço residual, ou simplesmente devolvê-lo à
empresa de arrendamento mercantil.


Pessoas Intervenientes no contrato de Leasing


São pessoas intervenientes no contrato de arrendamento mercantil ou leasing:
a) arrendante ou arrendadora – é a empresa de leasing, a financeira, com o objetivo
social expresso nos estatutos sociais; é ela que vai arrendar o bem de que a
arrendatária precisa, se já o tem, ou vai adquiri-lo, atendendo especificações e nome
do fornecedor; b) arrendatária – é considerada a figura principal do contrato, porque
dela é a idéia; a iniciativa é resultante da necessidade de um bem móvel ou imóvel
para atender a sua atividade, por não ter ou não querer descapitalizar parte de seu
patrimônio na aquisição daquele bem; c) fornecedor do bem – é a terceira pessoa; é o
vendedor do bem encomendado pela arrendatária para a arrendante. Somente
aparecerá no contrato por interesses das partes, quando se trata de bem importado
ou de bem de alta tecnologia. Não se envolvendo de nenhuma forma com o que foi
pactuado entre arrendante e arrendatária


Características dos Contratos de Leasing


O contrato de leasing tem como característica essencial, a possibilidade do
arrendatário optar em adquirir o bem pelo valor residual previamente determinado,
restituí-lo ou renovar o contrato. O leasing possui contratante específico pelo qual
depende a existência do negócio jurídico e tempo determinado, pela força do artigo 5º
da Lei 6.099/74, que dispõe: “Os contratos de arrendamento mercantil conterão as
seguintes disposições: a) prazo do contrato; b) valor de cada contraprestação por
períodos determinados, não superiores a 1 (um) semestre; c) opção de compra ou
renovação de contrato, como faculdade do arrendatário; d) preço para opção de
compra ou critério para sua fixação, quando for estipulada esta cláusula”.


Classificação do Contrato de leasing


O contrato de leasing classifica-se em: a) bilateral ou sinalagmático, pois gera
direitos, e obrigações para os contratantes; b) consensual, pois se perfaz pela simples
anuência das partes; c) oneroso, porque traz vantagens para ambos os contratantes,
que sofrem um sacrifício patrimonial, correspondente a um proveito desejado; d)
comutativo, porque cada contratante, além de receber do outro prestação
relativamente equivalente à sua, pode verificar, de imediato, essa equivalência; e) por
tempo determinado, pois a lei determina prazo para o contrato; f) de adesão, pois
exclui a possibilidade de qualquer debate e transigência entre as partes; g) típico e
nominado, pois está previsto em lei; h) intuitu personae, pois deve ser executado
pelas partes contratantes sem que haja permissão de serem substituídas na relação
contratual.


Modalidades de Leasing


As modalidades mais comuns de arrendamento mercantil ou leasing são três:
leasing financeiro, lease back e leasing operacional.
O leasing financeiro ou clássico necessita do envolvimento de três agentes, os
quais são: o arrendador o arrendatário e o fornecedor. Ainda, para a caracterização
deste instituto, é necessária a existência de cláusula contratual a qual forneça ao
locatário a opção de adquirir o bem pelo valor residual, renovar o contrato ou restituir
a coisa.


Esta é uma das formas mais utilizadas dos contratos de leasing no nosso País,
cuja finalidade é o financiamento. Seu funcionamento é simples: determinada
instituição financeira adquire um bem específico e o cede, para uso e por lapso
temporal limitado, mantendo-se como proprietário daquele. Ao seu término, o contrato
ensejará na tríplice escolha ao arrendatário.


As despesas de manutenção, assistência técnica e serviços correlatos à
operacionalidade do bem arrendado serão de responsabilidade da arrendatária, e o
preço para o exercício da opção de compra será livremente pactuado, podendo ser,
inclusive, o valor de mercado do bem arrendado.


Salienta Marcelo M. Bertoldi que “nessa espécie de contrato todas as
prestações deverão ser pagas, mesmo que o arrendatário pretenda finalizar o
contrato com a devolução do bem arrendado antes do prazo ajustado”. 4
Dispõe a Resolução do Banco Central nº 2.309, de 28 de agosto de 1996, em
seu artigo 5º, que: “Considera-se arrendamento mercantil financeiro a modalidade
que:


I – as contraprestações e demais pagamentos previstos no contrato, devidos
pela arrendatária, sejam normalmente suficientes para que a arrendadora recupere o
custo do bem arrendado durante o prazo contratual da operação e, adicionalmente,
obtenha um retorno sobre os recursos investidos;


II – as despesas de manutenção, assistência técnica e serviços correlatos à
operacionalidade do bem arrendado sejam de responsabilidade da arrendatária;


III – o preço para o exercício da opção de compra seja livremente pactuado,
podendo ser, inclusive, o valor de mercado do bem arrendado”.
O lease back possui o mesmo mecanismo de funcionamento do leasing
tradicional, entretanto, sem a presença do fornecedor, visto que o bem, objeto da
relação, é pertencente do ativo da arrendatária. Nesta modalidade, o objetivo é
permitir aos empresários a transformação de seus ativos fixos em capital de giro,
obtendo dinheiro efetivo para desenvolver sua atividade e através da produção, obter
uma renda que lhes permita a aquisição desses ativos novamente.


O leasing operacional é uma operação privativa dos bancos múltiplos com
carteira de arrendamento mercantil e das sociedades de arrendamento mercantil.
Nele as contraprestações a serem pagas pela arrendatária devem completar o custo
de arrendamento do bem e os serviços inerentes a sua colocação a disposição da
arrendatária, não podendo o valor presente dos pagamentos ultrapassar 90%
(noventa por cento) do custo do bem. Neste contrato não há previsão de pagamento
de valor residual garantido e pode ser realizado por pessoa física ou jurídica, na
qualidade de arrendatária.


Quanto ao prazo contratual deverá ser inferior a 75% (setenta e cinco por
cento) do prazo de vida útil econômica do bem.
O preço para o exercício da opção de compra será o valor de mercado do bem
arrendado e não haverá previsão de pagamento de valor residual garantido.
4 BERTOLDI, Marcelo M. Curso avançado de direito comercial. São Paulo: Revista dos Tribunais.
2006, p.751
A manutenção, a assistência técnica e os serviços correlatos a
operacionalidade do bem arrendado podem ser de responsabilidade da arrendadora
ou da arendatária.


Assevera Arnaldo Rizzardo que esta modalidade de arrendamento mercantil é
“conhecido também como renting, expressa uma locação de instrumentos ou material,
com cláusula de prestação de serviços, prevendo a opção de compra e a
possibilidade de rescisão a qualquer tempo, desde que manifestada esta intenção
com uma antecedência mínima razoável, em geral fixada em trinta dias”.


Dispõe a Resolução do Banco Central nº 2.309, de 28 de agosto de 1996, em
seu artigo 6º, que: “Considera-se arrendamento mercantil operacional a modalidade
que:


I – as contraprestações a serem pagas pela arrendatária contemplem o custo
de arrendamento mercantil do bem e os serviços inerentes a sua colocação a
disposição da arrendatária, não podendo o total dos pagamentos das espécies
ultrapassar 75% (setenta e cinco por cento) do custo do bem arrendado;


II – as despesas de manutenção, assistência técnica e serviços correlatos à
operacionalidade do bem arrendado sejam de responsabilidade da arrendadora ou da
arrendatária;


III – o preço para o exercício da opção de compra seja o valor de mercado do
bem arrendado”.


Leasing Imobiliário


O leasing imobiliário consiste numa forma de financiamento a médio e longo
prazo, em que a empresa arrendadora, durante um determinado prazo, coloca à
disposição do arrendatário, mediante o pagamento periódico de um determinado
montante, o uso temporário de um imóvel, construído ou a construir escolhido pelo
locatário. No final do contrato, existe opção de compra, por um valor pré-estabelecido
chamado de valor residual.
5 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 2006, p.1243.
6 MARTINS, Fran. Contatos e obrigações comerciais. Rio de Janeiro: Forense. 2002, p.459.



Há alguns tipos básicos de arrendamento imobiliário, todos com pessoa
jurídica, pois o imóvel deve, obrigatoriamente, destinar-se à atividade da empresa.
O arrendamento imobiliário normal consiste na compra de um imóvel inteiro,
pronto e acabado. A arrendadora adquire o imóvel especificado pela arrendatária, à
atividade da compra, pré-determinada em contrato.


O cliente pagará, no prazo contratado (em média oito anos), uma
contraprestação equivalente à parcela do principal mais juro (taxa de compromisso).
Ao término do contrato, restará um valor residual do total do financiamento.
No arrendamento imobiliário de construção de edifícios, o terreno pode ser
comprado de terceiros ou ser feito o lease back do terreno da arrendatária. Durante a
fase de construção, a operação fica sob o regime de pré-leasing. Neste período, a
arrendatária paga à arrendadora apenas a taxa de compromisso, que incidirá sobre
as importâncias desembolsadas no decorrer da construção. Essa fase de cálculo de
juros é cumulativa.


O acerto de contas entre arrendadora e contratante ocorre, geralmente, uma
vez por mês. A arrendatária examina estes números e o pagamento só é liberado
depois de sua autorização. Quando a obra termina, inicia-se o contrato de Leasing
propriamente dito, calculado sobre o valor da obra concluída.
O lease back imobiliário normalmente, é utilizado por empresas que desejam
mudar o perfil de seu passivo com uma operação saneadora.


Em síntese, consiste na venda do imóvel pela empresa proprietária à empresa
de leasing. A ex-proprietária contratada recompra o imóvel, através do arrendamento
mercantil. O próprio imóvel é dado em garantia de pagamento.
Para a arrendatária, a vantagem é grande, pois continua na posse do bem e
pode abater integralmente do imposto de renda as contraprestações referentes ao
arrendamento, como despesas operacionais.



Extinção dos Contratos de Leasing


O contrato de arrendamento mercantil ou leasing extingue-se sem maiores
peculiaridades, conforme os contratos em geral.
Logo, poderá o contrato de Leasing extinguir-se pela morte das partes, visto
ser este contrato intuiu personae. Pelo decurso do lapso temporal, ou seja, pelo fim
natural. Ainda, extingue-se pela rescisão, por inadimplemento de qualquer das partes,
dependendo de intervenção judicial, ou nas hipóteses em que as partes entenderem
por bem fazer a resilição unilateral.


Sem dúvida, a maioria dos contratos se extingue pelo decurso do lapso
temporal. Mas, a rescisão por inadimplemento da arrendatária é muito comum, motivo
pelo qual esta forma de extinção deva ter o seu estudo mais aprofundado.
Uma vez realizado o contrato de leasing, a arrendatária deverá realizar o
pagamento das contraprestações à arrendante, para que o contrato de leasing seja
integralmente cumprido, extinguindo-se este ao final do pagamento da última
contraprestação. Se, por algum motivo, houver o inadimplemento da arrendatária, a
arrendante deverá constituir aquela em mora, realizando para tal a devida notificação,
seja judicial ou extrajudicial.


No momento em que a arrendatária for constituída em mora, passará a ser
considerada devedora e estará sujeita as penalidades da lei. Tendo em vista que o
contrato de leasing fora realizado para que a arrendante concedesse à arrendatária
um determinado bem, para que esta a utilizasse por um período de tempo mediante o
pagamento de um aluguel, este bem é propriedade da arrendante, tendo a
arrendatária apenas a sua posse. Assim, quando há o inadimplemento da
arrendatária e, sendo esta considerada devedora, poderá a arrendante ingressar com
a devida ação de reintegração de posse, no juízo competente, solicitando ao juiz que
defira a tutela antecipada de reintegração de posse, para que o bem descrito no
contrato de leasing seja retirado da posse da arrendatária e devolvido à posse da
arrendante. Neste caso, a rescisão do contrato dependerá da intervenção judicial e
será decretada por sentença, condenando a devedora aos ônus sucumbenciais.


Jurisprudência sobre os Contratos de Leasing


Após o êxito do Plano Real, em 1994, que consolidou a moeda brasileira de
forma estável, consistente e duradoura, o Poder Judiciário começou a receber
inúmeras demandas judiciais de arrendatárias que questionavam a validade dos
contratos de leasing, solicitando ao Judiciário que decretasse a sua nulidade,
descaracterizando-os para compra e venda. Argumentavam e defendiam a tese que
a cobrança antecipada do valor residual garantido junto às contraprestações
periódicas, descaracterizava o contrato de leasing, posto que ao término do contrato e
paga a última contraprestação, a arrendatária não poderia exercer as opções que
caracterizam o contrato de leasing.


Esta tese começou a ser difundida e aceita, em vários Tribunais estaduais e,
inclusive, no Superior Tribunal de Justiça (vide REsp 181095 RS; REsp 172432 RS;
REsp 255628 SP; REsp 196209 RS; REsp 196873 RS; REsp 302448 SP). Desta
forma, em julgamento realizado pela Segunda Seção, no dia 08 de maio de 2002, o
Superior Tribunal de Justiça julgou, aprovou e publicou a súmula 263, redigida com o
seguinte enunciado: “A cobrança antecipada do valor residual (VRG) descaracteriza o
contrato de arrendamento mercantil, transformando-o em compra e venda a
prestação”.


Ocorre que este posicionamento, muito embora sumulado, não era totalmente
aceito pelos senhores Ministros do Superior Tribunal de Justiça, motivo pelo qual
houve decisões do próprio STJ, em sentido contrário a sumula 263, mesmo após a
sua publicação (vide REsp 163845 RS; REsp 164918 RS; REsp 280833 RO; REsp
213828 RS; REsp 443143 GO; REsp 470632 SP). Alem disto, argumentavam os
críticos da súmula 263, que esta gerava uma enorme insegurança jurídica, tendo em
vista que milhões de contratos de leasing em todo o território nacional poderiam ser
questionados a qualquer momento, uma vez que praticamente, a totalidade dos
contratos de leasing, realizados por instituições financeiras, tinham o valor residual
garantido cobrado de forma antecipada.


Diante da divergência de interpretações dentro da Corte Superior, a própria
Segunda Seção do STJ, reunida, deliberou pelo cancelamento da súmula 263 no dia
27 de agosto de 2003.
Para unificar o posicionamento, o Superior Tribunal de Justiça reuniu-se em
sua Corte Especial, julgando e aprovando no dia 05 de maio de 2004, a súmula 293,
redigida com o seguinte enunciado: “A cobrança antecipada do valor residual
garantido (VRG) não descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil”.
Deve-se salientar que a súmula 293 do Superior Tribunal de Justiça veio
pacificar o assunto, assentando o posicionamento de que, mesmo que o valor
residual garantido seja cobrado de forma antecipada, durante a vigência do contrato,
este fato não descaracteriza o contrato de leasing.


Conclusões


Ao se concluir este breve estudo sobre leasing, nota-se que este contrato
possui um caráter de fomento da atividade empresarial, de forma a auxiliar o
empreendedor a explorar as potencialidades da sua atividade.
O arrendamento mercantil ou leasing é contrato específico, muito
utilizado em vários setores, contribuindo para a ampliação dos respectivos mercados,
a nível local e nacional, com a possibilidade de obtenção de recursos no exterior para
a sua efetivação.