Mercado Imobiliário Comercial Umuarama, Paraná

Se você é dono de uma empresa ou opera uma, você provavelmente aluga ou é dono de uma propriedade comercial. A maioria das empresas precisa de espaço de algum tipo seja para lojas, escritórios, funcionários, ou armazéns.

Casc
(41) 3223-0431
av Cândido Abreu, 127 ss Centro Cívico
Curitiba, Paraná

Dados Divulgados por
El Shadai Som
(45) 3222-3027
Rua Carlos Gomes, 4074
Cascavel, Paraná
 
Shopping Center
(41) 3243-8645
av Iguaçu, 2180 sl S04 Água Verde
Curitiba, Paraná

Dados Divulgados por
Companhia Imobiliaria S/c Ltda
(43) 3028-0003
r Goiás, 979, Centro
Londrina, Paraná

Dados Divulgados por
Imobiliária Taty S/S Ltda
(43) 3338-1363
r Serra da Graciosa, 158, Bandeirantes
Londrina, Paraná

Dados Divulgados por
Made Shopping
(41) 3322-0700
r Mal Deodoro, 869
Curitiba, Paraná

Dados Divulgados por
Park Shopping
(41) 3317-6000
r Prof Pedro V Parigot Souza, 600
Curitiba, Paraná

Dados Divulgados por
Ideia Assessoria e Empreendimento Imobiliario S/c Ltda
(43) 3321-5168
r Maringá, 1392, Tr, Vitória
Londrina, Paraná

Dados Divulgados por
aliança ar condicionado
(41) 3424-7294
av:bento munhoz da rocha neto 3030 jd. america
paranagua, Paraná
 
Igapo Empreendimentos Imobiliarios S/s Ltda
(43) 3341-7575
av Inglaterra, 171, Igapó
Londrina, Paraná

Dados Divulgados por
Dados Divulgados por

Mercado Imobiliário Comercial

Visão Geral

Se você é dono de uma empresa ou opera uma, você provavelmente aluga ou é dono de uma propriedade comercial. A maioria das empresas precisa de espaço de algum tipo seja para lojas, escritórios, funcionários, ou armazéns. Na medida que sua empresa cresce, você pode precisar de mais espaço ou de um tipo diferente de espaço.

O que você pode não saber é que você está apto a negociar ou barganhar por termos mais favoráveis no acordo do aluguel. Só porque o locador afirma que o contrato de aluguel é padronizado não significa que não pode haver modificações. Não existe qualquer lei requerendo que você siga os mesmos acordos do que os locatários anteriores a você.

Antes que você comece a negociar, você deve saber a resposta de algumas questões importantes. Existem outras pessoas competindo pela propriedade que você está interessado? Se esse for o caso, sua posição se torna um pouco enfraquecida já que a outra empresa pode não estar tão bem informada e pode acabar assinando o contrato sem contestações.

Essa propriedade tem estado vazia por muito tempo? Nesse caso, o proprietário pode estar desesperado e precisando de um locatário imediatamente. Isso pode ajudá-lo e colocá-lo em uma posição mais favorável.

Mercado imobiliário – questões chave para negociação de um aluguel

Existem dúzias de termos em um contrato de aluguel. Além do valor mensal do aluguel, existem limitações na utilização das premissas, quanto de espaço é arrendado, acesso a algum espaço adicional de armazenagem, entre outras coisas. Dependendo da localidade e contexto dessa propriedade comercial, você pode estar apto a negociar alguns ou todos os termos do contrato.

Termos comuns em um contrato de aluguel de uma propriedade comercial que podem ser negociados incluem:

- O valor do aluguel mensal.

- Aluguéis de graça presenteados pelo proprietário ou agência de aluguel após um certo período de aluguéis em dia, ou após um compromisso de ficar por um certo período.

- Duração do contrato em termos de meses e anos.

- Utilização das premissas, incluindo áreas de estacionamento, horário de acesso, e mudanças interiores.

- Metragem total e quanto desse espaço está exatamente sendo alugado (você pode alugar metade do escritório?)

- Custos associados com a operação da propriedade comercial. O proprietário irá pagar pelos custos com a água e esgoto?

- Permissões para melhorias efetuadas pelo locatário e possibilidade de que o proprietário o reembolse por alguns desses gastos.

- Responsabilidades com reparos e manutenção. Cheque o aspecto financeiro e como agendamento desses será feito.

- Permissão para sublocar parte da propriedade para outra pessoa.

- Termos de renovação incluindo diminuição do aluguel, aumento do aluguel, e aluguel de graça após renovação.

-Direitos e custos relacionados com a quebra do contrato. Quais são os termos em que o locatário pode deixar a propriedade sem ser penalizado?

- Requerimentos do seguro

- Depósito, depósito para danos, e termos do último mês de aluguel.

- Opções de espaço adicional caso o locatário precise

Mercado imobiliário comercial – Tipos de aluguel

Além das variações nos termos do contrato, o tipo de aluguel também pode variar. Existem cinco tipos de aluguel. O tipo que você precisa depende de estrutura empresarial, orçamento, e espaço disponível.

Um aluguel bruto é o tipo mais comum de contrato de aluguel presente no mercado imobiliário comercial. Nestes, o locatário faz os pagamentos mensais e o proprietário, por sua vez, assume a responsabilidade dos pagamentos de imposto, seguro, manutenção, e qualquer outro custo associado com a propriedade. Este tipo de contrato é também chamado de “aluguel padrão”, mas entenda que não existe nada que seja realmente “padrão” nesses contratos. Não existe qualquer agência governamental que afirme que qualquer termo seja imutável.

Um aluguel líquido vem em segundo lugar como o mais popular dos contratos para aluguel de propriedades comerciais. Em um aluguel líquido, o locatário efetua os pagamentos mensais do aluguel mensal ao proprietário, além de parte das despesas com manutenção, reparos, seguro e impostos. Um aluguel líquido normalmente permite que o locatário tenha mais flexibilidade na utilização da propriedade comercial.

Um aluguel líquido triplo é bem parecido com um aluguel líquido comum no sentido que o locatário se encarrega de fazer os pagamentos por grande parte dos custos associados com a propriedade comercial. Normalmente, essas construções alugadas não possuem nenhuma outra propriedade adjacente.

Existe também o aluguel característico de um shopping. Aqui, o locatário está encarregado de pagar pelo metro quadrado sendo utilizado e alguns dos custos associados com a operação das áreas comuns do shopping. Isso normalmente inclui parte dos impostos sobre a propriedade, seguros da estrutura, manutenção geral, reparos nas áreas de estacionamento, e manutenção das estruturas destinadas a entrega de mercadorias.

O último tipo de aluguel e que requer um maior nível de envolvimento é o contrato de aluguel de algum solo ou terra. Nesse caso, o locatário aluga parte de um terreno com a intenção de construir uma propriedade de algum tipo no lote. Enquanto a construção é comprada e mantida completamente pelo locatário, ao fim do aluguel, todas as construções, melhorias e propriedade se revertem para o dono do terreno. Esses são normalmente aluguéis com termos longos que vão de cinco anos até cem anos ou mais.

Propriedade comercial – lista de obrigações antes da mudança

Depois que você escolher um local, ter assinado o contrato, e fechado o acordo de compra, chegou o momento de começar a mudança.

- Permita tempo de sobra destinado para a organização, empacotamento e mudança dos artigos de escritório. Não subestime a quantidade de empacotamento que será necessária enquanto a companhia continua funcionando. Considere contratar alguns funcionários temporários a fim de empacotar documentos não-oficiais e objetos que não estão sendo utilizados enquanto os seus empregos continuam a fazer o trabalho rotineiro deles.

- Utilize essa oportunidade para fazer um inventário dos computadores, equipamentos especiais e artigos de escritório que sejam grandes.

- Decoração e projeção do local novo é mais fácil antes da mudança. Envolva a sua equipe de empregados na decoração da localidade nova a fim de aumentar a moral dos funcionários e fazer com que eles fiquem mais animados com as tarefas adicionais envolvidas em uma mudança.

- Considere a compra ou arrendamento de algumas mobílias de escritório novas para a sua nova propriedade comercial.

- Pense nas comodidades que são importantes para os seus empregados e não se esqueça de planejar adequadamente as instalações dos banheiros.

- Se você for sublocar parte da propriedade, faça com cuidado. Se assegure de que o contrato permite sublocação antes de fazer qualquer coisa. Se você precisar da aprovação do proprietário antes de sublocar, faça isso imediatamente.

- Entre em contato com os fornecedores de comunicação e outras utilidades como luz e água a fim de se assegurar que esses estarão disponíveis durante a mudança.

- Determine o local de cada escritório antes da chegada de qualquer caixa. Isso fará com que a mudança seja mais tranqüila já que todos saberão aonde ir.

- Encomende as chaves, cartões e serviços de segurança em antecedência para assim evitar que funcionários importantes não fiquem impedidos de entrar na propriedade.

- Qualquer pessoa com as permissões adequadas deve receber uma explicação oficial de todo o sistema de segurança.

- Entre em contato com fornecedores, clientes, e serviços de entrega para que eles saibam do novo endereço. Não se esqueça do serviço oficial de correio.

- Invista tempo em aulas sobre o sistema telefônico e de comunicação com seus empregados, seja o sistema novo ou não. Uma revisão dos conceitos é sempre útil.

- Faça uma festa e convide clientes antigos e fornecedores, além de amigos e familiares dos seus empregados – uma festa com intuito de dar boas vindas a todos e ao local de trabalho novo.

Mercado imobiliário comercial - Corretores

Em troca de uma comissão, um corretor de propriedades comerciais é uma pessoa ou empresa que é licenciada pelo governo a representar um comprador, vendedor, locatário ou locador na transação de uma propriedade comercial. Essencialmente, ele é o seu agente e deve se preocupar com os seus interesses.

Encontre o corretor ideal para as suas necessidades. Corretores normalmente se enfocam em dois ou três tipos de propriedades comerciais. Industrias, lojas, armazéns são somente alguns dos tipos de propriedade comercial que um corretor pode ser especializado. Escolha um corretor que tenha um histórico comprovado com o tipo de espaço que você está procurando.

Cheque as referências e licenças. Se assegure de as licenças estão em dia. Você também pode checar a câmara empresarial a fim de encontrar alguma reclamação.

Você escolhe a propriedade que você quer e não o corretor. Não deixe que um corretor especializado em propriedades comerciais te coloque em um local que é menor ou maior do que você tinha determinado a si mesmo.

Se afaste de corretores que somente mostram propriedades que eles representam. Lembre-se que o corretor é o seu agente e deve agir com seus interesses em mente e não o desejo pessoal dele por uma comissão. Só porque eles não estão representando uma propriedade que é o que você está procurando, isso não significa que não exista uma propriedade que se adapte aos seus desejos.

Utilize os conhecimentos do seu corretor ao seu favor com o intuito de conseguir uma local de qualidade alta. Um corretor competente irá te sugerir propriedades que possuem uma atividade comercial ativa, assim como te guiará para longe de propriedades inapropriadas a sua empresa.

Um bom corretor deve estar apto a antecipar as suas necessidades e ajudá-lo a procurar por uma propriedade que tenha possibilidade de expansão. Evite corretores que só pensam no “hoje” e encontram propriedade que atendem as suas necessidades atuais, mas não levam em consideração as suas projeções de crescimento para os próximos cinco anos.

Propriedades comerciais – Saindo de um aluguel

Depois de algum tempo na sua propriedade comercial, você pode se dar conta que precisa se mudar por algum motivo. Esses são os motivos mais comuns para uma mudança:

- A empresa cresceu mais rápida do que esperado e mais espaço é preciso

- Você precisa de um local melhor em conseqüência de uma mudança na direção da sua empresa ou nas necessidades dos seus clientes.

- Os negócios estão diminuindo e você precisa de um pagamento menor ou deseja fechar a empresa.

- Você não está satisfeito com o proprietário, ou com o serviço de gerência da propriedade, ou como os termos do contrato estão sendo negociados.

Se você precisa se mudar porque a sua empresa precisa de mais espaço ou você quer um local melhor, você pode estar apto a sublocar a propriedade. O benefício é que o processo é normalmente rápido e não terá nenhum custo adicional para você. A desvantagem é que você continua sendo responsável pela propriedade se o seu locatário se atrasar ou deixar a propriedade. Cheque o seu contrato original para as condições de sublocações. Se os negócios não estão indo tão bem e você precisa diminuir as dívidas, sublocar também pode ser uma boa opção.

Se você estiver procurando uma área mais cara ou uma propriedade comercial com mais espaço, você pode estar apto a convencer o seu locatário a te alugar outra propriedade que eles tenham disponível. Desse modo, eles irão ganhar mais dinheiro. Você também ganhará mais dinheiro e eles poderão alugar a propriedade menor para outra empresa. Isso funciona quando você estiver lidando com uma empresa grande já que essa terá outras opções de propriedade.

Você pode tentar a compra do restante do seu aluguel com um pagamento simples. Quanto mais cedo o proprietário re-alugar o local, menor será o tamanho desse pagamento. O benefício desse acordo é que você pode se mudar para um local novo sem uma multa grande demais. A desvantagem é que o tamanho de pagamento depende do corretor responsável pelo aluguel – se ele não trabalhar duro o bastante para alugar essa propriedade o mais rápido possível, você pode se ver tendo que pagar essa conta por um período longo.

Se você simplesmente está infeliz nesta propriedade ou com o locador, você pode reler o seu contrato e descobrir se a sua insatisfação representa uma violação dos termos do contrato. Se você descobrir que tem embasamento para a quebra do contrato, você deve primeiro tentar falar com o proprietário. Peça para sair do aluguel e explique o porquê. Se isso não funcionar, procure aconselhamento jurídico.

Propriedade comercial – Encontrando a quantidade certa de espaço

Quanto de espaço em propriedade comercial você realmente precisa? Isso depende de uma serie de fatores que são concretos e outros que são projeções. Como normalmente o contrato de aluguel de uma propriedade comercial tem a duração de cinco anos, você deve basear as suas necessidades de espaço nesse número.

Primeiramente, você precisa perguntar a si mesmo e seus sócios: qual a direção dessa empresa? A sua pesquisa empresarial prevê uma expansão nos próximos cinco anos? Quantos funcionários você irá adicionar nos próximos cinco anos?

Qual o tamanho do crescimento que você deseja para a sua empresa? Quais são os recursos necessários a fim de se alcançar esse objetivo? Quantos empregados, mobílias de escritório, espaço de fabricação, computadores, equipamentos grande de escritório, armazenamento para material de escritório, arquivos e inventários serão necessários a fim de chegar ao seu objetivo?

Entre em contato com a associação de negócios especializada no seu tipo de indústria. Pergunte sobre a média de vendas por metro quadrado. Se o seu objetivo é uma receita de $500,000 e a sua associação prevê uma venda de $420 por metro quadrado, você pode dividir o seu objetivo pela a média de venda ($540,000/420= 1285 metros quadrados são necessários para se atingir o objetivo).

Se você é majoritariamente uma empresa com indivíduos sem a necessidade de armazenagem, você pode estimar de 50 a 70 metros quadrados por empregado, além do espaço para tráfego que ficam em 15%.

Propriedade comercial – Você deve comprar?

Você está debatendo se deve comprar, alugar ou arrendar uma propriedade comercial para a sua empresa? Você não está sozinho. Todo mundo terá a própria opinião, mas, no fim, a decisão é sua. Entenda que a sua empresa não precisa fazer o que todas as outras fazem. A sua situação pode ser única.

Se você decidir comprar a sua própria propriedade comercial, você tem o benefício de que a propriedade irá valorizar com o tempo. O valor vai subir e você poderá vender por mais do que comprou. Você também tem o benefício de estar diante de um preço fixo porque o pagamento da sua hipoteca não aumentará (ao não ser que você tenha um ARM para adjustable-rate mortgage, ou tarifa hipotecária variável). Além disso, você terá a opção de sublocar o local para ajudá-lo a pagar as contas.

Uma desvantagem de se comprar uma propriedade comercial é que você será o único responsável por todos os reparos, manutenções, impostos e tarifas que estejam associadas com a propriedade. Você também está preso a um compromisso mais longo se você comprar – existem multas para pagamento adiantado em hipotecas de propriedades comerciais. Se você não gostar da área de sua propriedade, você está simplesmente preso naquele local por um bom tempo.

Mercado imobiliário comercial – Palavras você precisa saber

Avaliações:

Consiste de um relatório feito por um profissional licenciado que inclui uma análise objetiva do valor da propriedade comercial e uma análise dos cálculos que levaram até aquela opinião. Um relatório avaliativo é obrigatório na venda de qualquer propriedade.

Corretor:

Ele é um agente licenciado que trabalha para o comprador, vendedor, locatário ou locador, ou uma combinação dos dois. Esses profissionais ajudam durante as negociações de venda e aluguel, e ajudam seus clientes durante qualquer processo no mercado imobiliário comercial.

Construir para adaptar (Build-to-suit)

Nesse modo de aluguel de uma propriedade comercial, o proprietário faz melhorias com o intuito de atender as necessidades do locador. A construções estão normalmente incluídas em termos do arrendamento, mas as construções e melhorias permanecem como propriedade do locador após o fim do aluguel. Esses são normalmente contratos de longa duração.

Concessões

Representam benefícios, descontos ou compromissos feitos pelo vendedor ou locador a fim de fazer com que a venda ou arrendamento aconteça mais rapidamente. Melhorias no local, pagamento da mudança, atualizações e aluguéis de graça são alguns tipos de concessões que são comuns.

Cláusula de aumento

Essa seção do contrato discute sobre o aumento do aluguel. Essa cláusula de aumento também inclui regras que devem ser seguidas no caso de um aumento. As regras são o aumento máximo permitido por período, o intervalo necessário entre os aumentos, aumentos de acordo com o custo de vida determinado pelo governo, e aumentos relacionados com a operação da propriedade.

HVAC

Significa aquecimento, ventilação e ar-condicionado (em inglês Heating-Ventilation-Air-Conditioning). Normalmente a responsabilidade por esses sistemas é do locador, mas em alguns casos o locatário é obrigado a assistir na manutenção desses.

Sublocação

Representa um acordo entre o locador e locatário que permite que o locatário alugue parte ou toda a propriedade para outras empresas.